Expert-comptable en SCI : quelles obligations ?

Vous êtes associé ou gérant d’une société civile immobilière, et vous vous demandez si cela est vraiment nécessaire de faire appel à un expert-comptable pour votre SCI ? Il est vrai que confier la gestion comptable de sa société à un expert-comptable occasionne des frais. Toutefois, cela présente aussi des avantages indéniables. Voici toutes les informations nécessaires pour décider de faire appel ou non aux services d’un expert-comptable pour une SCI.

Une SCI a-t-elle l’obligation de tenir une comptabilité ?

Les obligations comptables de la SCI

La SCI est par définition une société civile. Par conséquent, elle n’a pas les mêmes obligations qu’une société commerciale telle qu’une SARL ou une SAS par exemple. Cela vaut notamment en matière de comptabilité. En effet, la SCI n’a pas l’obligation légale de tenir une comptabilité commerciale, sauf dans trois situations :

La SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, les associés de la SCI peuvent opter pour l’IS si cela est plus avantageux pour eux. Dans certains cas, l’imposition à l’IS est obligatoire, notamment si la SCI fait de la location meublée de manière régulière (activité commerciale).
Les statuts de la SCI prévoient expressément l’obligation de tenir une comptabilité.
La SCI est une SCI de construction-vente ou de placements immobiliers.

En outre, la comptabilité commerciale est obligatoire lorsque la SCI dépasse 2 des 3 seuils suivants :

bilan supérieur à 1.550.000 € ;
chiffre d’affaires annuel supérieur à 3.100.000 € ;
effectif supérieur à 50 salariés.

Cependant, même si cela n’est pas obligatoire de tenir la comptabilité d’une SCI, il est préférable de le faire. Cela permet d’éviter de voir la structure qualifiée de fictive, mais aussi de simplifier le calcul des dividendes à distribuer aux associés en fin d’année.

Dès lors que vous décidez de tenir la comptabilité de votre SCI, vous devez :

enregistrer les flux financiers sur un logiciel dans un livre de recettes et dépenses ;
conserver les justificatifs ;
ouvrir un compte bancaire dédié ;
tenir une assemblée générale annuelle pour faire approuver les comptes par les associés.

Ensuite, en fonction du régime fiscal de la SCI, le type de comptabilité à réaliser varie.

Les modes de gestion de la comptabilité en SCI

Si l’entreprise est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), une comptabilité simplifiée (ou comptabilité de trésorerie) suffit, tandis que si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle doit tenir une comptabilité d’entreprise.

La comptabilité simplifiée en SCI

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, la société est dite transparente. Effectivement, ce sont les associés qui vont déclarer chacun de leur côté, la quote-part des bénéfices de la SCI en fonction de la part du capital social qu’ils détiennent.

Comme son nom l’indique, la comptabilité simplifiée est simple à tenir puisque cela consiste à lister et à enregistrer les opérations par ordre chronologique dans un livre comptable. Celui-ci peut être un logiciel comptable, un livre papier ou encore un tableur Excel.

Ensuite, les associés doivent déclarer les revenus générés par la SCI via le formulaire 2072-C-SD. Le barème progressif de l’impôt sur le revenu s’applique alors au niveau individuel.

La comptabilité d’entreprise en SCI

Pour les SCI à l’IS, une comptabilité d’entreprise est nécessaire. Cela nécessite d’établir une comptabilité commerciale à double partie. Elle doit alors respecter scrupuleusement le plan comptable général et a plusieurs obligations :

obligation d’établir ses comptes annuels et de remplir la liasse fiscale ;
publier ses comptes annuels ;
tenir des journaux comptables (livre journal, grand livre et livre d’inventaire) ;
enregistrer les charges à payer, les dotations aux amortissements, etc.

Une SCI a-t-elle l’obligation d’avoir un expert-comptable ?

Non, il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable en SCI, sauf dans les cas que nous avons pu voir précédemment (SCI à l’IS, dépassement des seuils, ou obligation statutaire). Cependant, même s’il ne s’agit pas d’une obligation légale, le recours aux services de ce professionnel de la comptabilité est souvent préférable. Cela est d’autant plus vrai pour les SCI devant tenir une comptabilité d’entreprise, et qui ont dès lors des obligations comptables beaucoup plus contraignantes.

L’expert-comptable est non seulement le seul à pouvoir attester de la véracité des comptes, mais il joue aussi un rôle de conseiller. Or, cela peut être précieux pour la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment pour l’optimisation fiscale et prévoir éventuellement la transmission à des enfants.

Quels sont les avantages d’un expert-comptable en SCI ?

L’intervention d’un expert-comptable en SCI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet de fiabiliser les comptes et de s’assurer de bien respecter les obligations comptables qui incombent à la société. L’expert-comptable assure le suivi et l’enregistrement des opérations, réalise les déclarations administratives et fiscales et établit les comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexes, et liasse fiscale).

Ainsi, cela permet aux associés d’être rassurés sur le suivi comptable de la société, mais aussi de gagner beaucoup de temps.

D’autre part, confier la gestion comptable de la SCI à un expert-comptable permet de bénéficier des conseils d’un professionnel pour optimiser la gestion des comptes. L’expert-comptable vous informe de ce qu’il est possible de faire ou non. Par exemple, il maîtrise parfaitement les règles fiscales liées aux amortissements et aux déductions d’impôts. Il peut aussi vous aider à obtenir certains financements en établissant des documents précieux comme un business plan ou un prévisionnel financier sur 3 ou 5 ans.

Enfin, faire appel à un expert-comptable en SCI permet de limiter la responsabilité du gérant. Le plus souvent, le gérant de la SCI n’est pas un professionnel de la gestion immobilière ou comptable. En lui permettant de bénéficier de l’accompagnement d’un expert-comptable, cela limite les risques qu’il ne commette une erreur pouvant engager sa responsabilité civile ou pénale.

Et pour finir, sachez que vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 915 € par an sur les honoraires de votre expert-comptable.

Quels sont les tarifs d’un expert-comptable pour une SCI ?

Le coût d’un expert-comptable pour une SCI varie en fonction de différents facteurs comme :

le type de comptabilité à tenir ;
la taille du patrimoine immobilier détenu par la SCI ;
la présence de salariés ou non ;
les missions confiées à l’expert-comptable ;
la localisation ;
l’expérience de l’expert-comptable ;
le type d’expert-comptable choisi (de proximité, en ligne ou indépendant) ;
etc.

Dans tous les cas, les honoraires pratiqués par l’expert-comptable de la SCI doivent être détaillés dans la lettre de mission de l’expert-comptable.

À titre indicatif, il faut compter en moyenne :

entre 450 et 800 euros HT par an pour un expert-comptable en ligne et pour une petite structure ;
1.500 euros HT par an environ pour un expert-comptable de proximité ;
des frais supplémentaires sont à prévoir pour l’établissement du bilan annuel de la SCI.

FAQ

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière dont l’objet consiste à acquérir et à gérer un patrimoine immobilier. Une SCI se caractérise par un capital social minimum de 1 euro, la nécessité d’être au moins 2 associés et la responsabilité solidaire et indéfinie des associés.

Quels sont les avantages d’un expert-comptable en ligne pour une SCI ?

Les cabinets comptables en ligne proposent généralement des prestations très accessibles en termes de tarifs. Par exemple, Compta LS propose un accompagnement à partir de 49 € HT par mois. La gestion de votre comptabilité est totalement dématérialisée grâce à des outils en ligne très faciles à prendre en main (logiciel de facturation, logiciel comptable, etc). Cela permet de bénéficier de l’expertise d’un expert-comptable de façon simple et peu coûteuse.

Une SCI doit-elle déposer ses comptes annuels ?

Une SCI a l’obligation de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal uniquement si elle est assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS).